Inventarisatie van nadere kanttekeningen bij de feitelijke planontwikkeling Zuidpoort op basis van het bijgewerkte Schetsplan Zuidpoort 29-8-00

Inleiding
Wij zien het Voorontwerp-Bestemmingsplan als een mogelijk juridisch kader voor een realisering van het Schetsplanplus '99, zoals dat door de gemeenteraad in maart 1999 is vastgesteld als uitgangspunt voor nadere uitwerking van het kerngebied (velden 2, 5, en 7) Uitdrukkelijk is toen vastgesteld dat de velden 9a, 9b en 10 nog beschouwd moesten worden als studiegebied en waar slechts op grove lijnen een aanzet gegeven is voor de gewenste bouwvolumina.
Hieronder is een beschrijving gemaakt van het proces van het overleg met de gemeente en is een overzicht gegeven van de bespreekpunten die door onze vereniging in de afgelopen maanden van veld tot veld aan de orde zijn gesteld.

Proces
Medio 1999 is er informeel gesproken met o.m. de architect over de bezwaren tegen het voorgestelde paviljoen op het winkelplein, veld 9, 10 en bij de aspecten voor sociale veiligheid.
In juni 2000 hebben we informeel kennis kunnen nemen van een nadere uitwerking van het schetsplan. Op 29 augustus 2000 zijn de laatste plannen gepresenteerd bij de openbare commissievergadering Duurzaamheid. Op 5 en 6 september zijn de laatste plannen gepresenteerd bij inspraakavonden (zie verslagen gemeente).
Vanaf medio 1999 is er soms met een stokkende regelmaat regulier overleg geweest tussen onze vereniging, Ondernemersvereniging Delft (OFD), gemeente en vertegenwoordigers van de MAB (projectontwikkelaar). Veel zijdelingse zaken zijn hier aan de orde gesteld, zoals winkelbranchering, het paviljoen, sociale veiligheid en het concept Voorontwerp-Bestemmingsplan Zuidpoort.
Ten aanzien van de nadere planuitwerkingen heeft er over de hoofdplanelementen nagenoeg geen interactie plaatsgevonden over nader uit te werken stedenbouwkundige elementen bij dit regulier overleg. Of de architecten moesten wachten bij een nadere uitwerking, of de architecten waren nog bezig. Pas in juni 2000 konden we voor het eerst kennis nemen van de laatste stand in de feitelijke planvorming op ruimtelijke hoofdzaken.
Geconstateerd mag worden, dat er vrijwel niets gedaan is met de aanbevelingen bij de aspecten voor sociale veiligheid door Adviesbureau RUIM, omgevingstechnologie, b.v goed zicht vanuit de woningen op het winkel- en cultuurplein en goede zichtlijnen bij de passage tussen het winkelplein en de bus- en tramhalte aan de Zuidwal.
Het zelfde geldt voor onze aanbeveling de mogelijkheden voor congresfaciliteiten bij Theater De Veste nader te onderzoeken. Dit achtten wij noodzakelijk om in en rond het theater meer levendigheid te kunnen genereren.

Sociale veiligheid
Winkelplein (velden 5 en 7)
Winkelbouwlaag 1ste laag: In het Schetsplan-plus '99 staat beschreven dat er slechts in de nabijheid van de tram/bushalte aan de Zuidwal winkels gepland zijn op deze eerste bouwlaag.
In het nu voorliggende voorontwerp-bestemmingsplan wordt bewinkeling over de volle eerste bouwlagen mogelijk gemaakt. Dit gaat ten koste van factoren die meespelen bij de sociale controle op de openbare ruimte en is in strijd met Schetsplanplus '99. Woningen op slechts een 2e bouwlaag (+ 8 m.) voegen hier slechts een beperkte bijdrage toe.
Tevens is het de vraag of dit winkeloppervlak op de eerste bouwlaag kan functioneren door de meer ge�soleerde ligging ten opzichte van de openbare ruimte. Een nadere onderbouwing voor deze eerste laag is niet te zien in de laatste schetsplannen en in het Voorontwerp-Bestemmingsplan. In het recente schetsplan voor veld 5 is in dit verband geheel niets opgenomen wat betreft de bereikbaarheid van deze eerste bouwlaag vanuit de openbare ruimte.
Gezien negatieve ervaringen bij winkels op een eerste bouwlaag bij de Koopgoot in Rotterdam en De Heuvel in Eindhoven vraagt dit planelement om een nadere onderbouwing. Het mag niet zo zijn dat streefgetallen bij het te realiseren winkelvloeroppervlak (12.000 m2 VVO) ertoe zal leiden dat dit ten koste gaat van het verblijfsklimaat van het plein op alle dagdelen. Dat zou kunnen betekenen dat er uiteindelijk overgegaan moet worden tot videobewaking van het winkelplein.
Dat zou betekenen dat dan werkelijk "het paard achter de wagen gespannen wordt" uitgaande van de taakstelling voor Zuidpoort als aantrekkelijk entreegebied voor de zuidelijke binnenstad.

Veld 7
De zuidelijke rooilijn van dit veld dient plaatselijk in noordelijke richting op te schuiven. Hiervoor achten wij de volgende redenen en voordelen:
- Door het handhaven van de zuidelijke rooilijn van de V&D aan de Zuiderstraat is het oppervlak van veld 7 in noordelijke richting groter geworden. Er is altijd uitgegaan van 2500 m2. Met een verschuiving van de rooilijn in noordelijke richting is deze 2500 m2 nog steeds gehandhaafd.
- Hierdoor is het niet noodzakelijk een genomineerd rijksmonument (de dienstwoningen aan de Ezelsveldlaan) te verplaatsen of te slopen.De toekomstige verkeerskundige situatie tussen de velden 7 en 10 is krap bemeten. Deze verbinding is cruciaal voor de bereikbaarheid van de zuidelijke binnenstad, zoals bevoorrading van winkels, openbaar vervoer , fietsverkeer en hulpdiensten.
- Deze toekomstige verkeerssituatie moet ook gekoppeld worden aan de functie van winkels die in veld 7 onder gebracht gaan worden. In de planontwikkeling is sprake van een interne passage voor bezoekers van Ezelsveldlaan naar het winkelplein. Deze routering maakt een grotere maat tussen de velden 7 en 10 noodzakelijk i.v.m. de onvermijdelijke fietsstallingen op straat en winkelwagentjes.
Conclusie:
Met meer ruimte tussen de velden 7 en 10 ontstaan er meer ontwikkelings- en gebruiksmogelijkheden rond de velden 7, 9 en 10. Ook in dit verband missen wij ernstig de dwarsprofielen tussen de diverse velden ter beoordeling van dit voorliggende Voorontwerp-Bestemmingsplan Zuidpoort.

Veld 12
De voorgestelde maximale bouwhoogte van 18 m. doet onrecht aan de monumentaliteit van de oostzijde van het voormalige TH-complex en staat in geen verhouding tot de schaal en maat van de monumentale brugwachterswoningen. Tevens gaan wij er nog steeds van uit dat de randvoorwaarden voor een invulling van dit veld gerelateerd zullen worden aan die van nader bij te stellen randvoorwaarden voor veld 9. Met de nader vast te stellen stedenbouwkundige randvoorwaarden zal beter rekening gehouden moeten worden met het woongenot van de bewoners in het voormalige TH-complex en met de gemaakte afspraken over het parkeren op dit veld door de bewoners van dit complex.

Conclusie
Ten aanzien van het kerngebied (velden 5 en 7) hebben in ons overleg met de gemeente en projectontwikkelaar veel opmerkingen en voorstellen tot nader onderzoek niet geleid tot effectuering hiervan in de planvorming. Dit geldt vooral bij de aspecten van sociale veiligheid en bij meer mogelijkheden voor synergie tussen het theater en veld 5.