 |
BRO Adviseurs, Delft
Ruimtelijk economisch onderzoek zuidelijke binnenstad, in opdracht van de Vereniging Ondernemers In de Veste en de Winkeliersvereniging In de Stede, Onderzoeksrapport (Vucht, november 1990) en Adviesrapport (Vucht januari 1991).
BRO Adviseurs, Haaglanden
Regionale structuurvisie detailhandel, onderzoeksrapport in opdracht van het Stadsgewest Haaglanden (Vucht, juni 1995).
Kolpron Consultant
Visie toekomstige positionering binnenstad Delft en potenties Zuidpoortgebied, in opdracht van MAB BV, i.s.m. gemeente Delft (Rotterdam, oktober 1995).
EIM-rapport
Het Economisch Instituut voor het Midden-en kleinbedrijf heeft in opdracht van de gemeente Delft, Dienst Beheer&Milieu een onderzoek uitgevoerd naar het ruimtelijk-economisch functioneren van de detailhandel in de binnen-stad van Delft.
De titel van het rapport luidt:
Uitbreidingsplannen winkelvoorzieningen in de binnenstad van Delft
Een second opinion analyse
Samenstellers:
dr. M. Clement
drs. I. J. T. Reijmer
EIM
Zoetermeer, februari 1997
Aanleiding
Er bestaan plannen om aan de zuidkant van de binnenstad van Delft de winkelvoorzieningen uit te breiden. Een projectontwikkelaar ( MAB ) heeft een schetsplan voor het Zuidpoortgebied gemaakt, waarin nieuwbouw van winkelvoorzieningen en andere commerciële voorzieningen is gepland. De haalbaarheid van het plan is onderzocht door Kolpron Consultants ( oktober 1995 ). In 1991 is door BRO Adviseurs reeds een onderzoek gepresenteerd naar het ruimtelijk-economisch functioneren van de detailhandel in de zuidelijke binnenstad van Delft, in opdracht van de Vereniging Ondernemers in de Veste en de winkeliersvereniging In de Stede.
Beide onderzoeken wijzen uit dat de verzorgingsfunctie van de Delftse binnenstad onder druk staat en dat toenemende concurrentie van andere regionale centra wordt ondervonden. Delft heeft te kampen met een forse wegvloeiing van de bestedingen richting Rotterdam, Den Haag en Rijswijk. Om de attractiviteit en aantrekkingskracht te vergroten, adviseren beide bureaus dat een versterking van het winkelgebied gewenst is. Over de omvang van de gewenste uitbreiding van het winkelareaal lopen de adviezen uiteen.
De Kamer van Koophandel ondersteunt de visie dat de Delftse binnenstad een forse impuls nodig heeft om in de komende jaren haar positie als toonaan-gevend winkelcentrum in de regio te kunnen versterken. De Kamer zet echter vraagtekens bij de geplande toename van het aantal vierkante meters detailhandel en andere commerciële functies. Een belangrijke afweging hierbij is dat de reeds verrichte onderzoeken door BRO Adviseurs en Kolpron Consultants op dit punt geen eensluidende uitkomsten geven. De kamer heeft daarom voorgesteld een onderzoek te laten verrichten naar de berekeningen en aanbevelingen. Dit voorstel werd ondersteund door de Ondernemers Federatie Delft en door Koninklijke Horeca Nederland, afdeling Delft/Oostland. De gemeente heeft gehoor gegeven aan dit verzoek en heeft EIM opdracht gegeven een onafhankelijke `second opinion analyse' uit te voeren."
Een korte samenvatting van het rapport:
Eindadviezen voor uitbreiding van het winkelareaal in de binnenstad van Delft door BRO en Kolpron uitgaande van het jaar 2000:
- BRO: 4.000 tot 6.000 m2 vvo
- Kolpron: 13.000 tot 16.000 m2 vvo
De verschillen in de analyses van BRO en Kolpron zijn terug te voeren op het verschil in tijdsmoment van het onderzoek (1990 en 1995), het verschil in tijdshorizon (2000 en 2005), en het verschil in onderzoeksgebied ( de zuidelijke binnenstad en de gehele binnenstad). In de tijdshorizon wordt aangegeven van welke prognoses men uitgaat m.b.t. de bevolkingstoename. BRO gaat uit van een bevolkingsaantal van ±92000 inwoners, terwijl Kolpron uitgaat van 100000 inwoners in 2000. Wanneer Kolpron uitgegaan zou zijn van 93000 inwoners in 2000, dan zou de aanname voor uitbreiding van het winkelareaal ruim 4000m2 lager komen te liggen.
In 1993 zijn de prognoses over de bevolkingsontwikkeling in veel gemeenten opwaarts bijgesteld. De verwachting is, dat er de komende 10 jaar netto zo'n 3.500 woningen bij komen verspreid over diverse locaties . Ook in de directe omgeving van Delft wordt de komende jaren een groot aantal woningen gebouwd. De VINEX-locaties Delfgauw, Ypenburg en Wateringse Veld liggen in het directe verzorgingsgebied van Delft, waarmee de stad goede kansen geboden wordt extra bezoekers aan de binnenstad te binden en hiermee de koopkracht te vergroten.
In de analyses gaat Kolpron uit van hogere aannames voor de koopkracht-binding dan BRO.
Commentaar van EIM:
- De verschillen over de verwachte bevolkingstoename zijn te verklaren in het moment van onderzoek. De prognoses zijn in 1993 sterk opwaarts bijgesteld, toen de VINEX-beleid werd vastgesteld. Delft kan profiteren van de omvangrijke uitbreidingen, zoals deze in de omgeving van Delft gepland staan.
- De hogere aannames voor de koopkrachtbinding bij Kolpron zijn te optimistisch. Het is uiterst moeilijk om de koopkrachtbinding te versterken.
Dit geldt zeker voor de aannames ( 8 procentpunten) van Kolpron. Het te vergroten marktaandeel moet bij concurende winkelgebieden weggehaald worden, maar deze winkelgebieden zitten ook niet stil.
Bij een toename van koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen met 2%, en voor de niet-dagelijkse artikelen met 5% resulteerd dit in een uitbreiding van het winkelareaal van circa 13.000m2 vvo.
Deze aannames worden door het EIM als realistisch beoordeeld.
Dit betekent, dat het advies van EIM duidelijk hoger uitkomt als dat van BRO, en uit komt op de minimumvariant van Kolpron.
Noot:
De uitbreiding van het winkelareaal in de binnenstad heeft in alle drie rapporten betrekking op toevoeging van winkels en uitbreiding van bestaande winkels.
vvo:
verkoopvloeroppervlak. Het betreft de voor het publiek toegangelijke en zichtbare winkelruimte.
| doelstelling | historie | discussie | plan elementen | laatste nieuws |
| practisch | links | archief |
|
